調査対象   越前市 中心市街地エリアに散見する空地・空家
調査方法   調査員による所有者、管理者に対する聞き取り
調査内容   所有者の所有意識及び活用意向調査
調査目的   中心市街地における定住化促進
(中心市街地における不動産流通及び利活用促進のための前提条件をもとめる。)
期  間   平成25年6月~平成26年3月31日

1.意 義
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都会と比較すると地方都市はどちらかと言えば暗いイメ-ジがある。
東京、大阪などと比較すると景気が悪く、地元で職を見出すことが難しいため、若い人達はみな都会へと出て行く。過疎化が地方都市の活力を奪い、景気を更に悪化させるという悪循環に陥る。
人口減少・少子高齢化が経済にもたらす最大の重荷が財政赤字である。高齢者が増えれば、医療費や年金財政の悪化は免れることはできず、労働力の低下は税収の減少をもたらす。日本の人口は今後更に減少して行く。

では地域経済を担う私達は今後どのように行動すれば良いのだろうか。何らかの戦略を見出し試行錯誤を繰り返しながら実行に移して行くという地道な努力がもとめられるのではないだろうか。行政コストを削減し、持続可能な社会を実現するために考えられるもっとも有効な手段がコンパクトシティの実現である。そのためには定められた中心市街地での不動産取引を活溌化させなければならない。空地の有効活用、空家、空地の賃貸、売買、建て替えの促進などを行うために我が越前市の中心市街地がどのようになっているかを知ることは極めて重要である。どのような人がそこで住み暮らし、又、どのような意識をもってこの地域をとらえているかを知ることはこの地域での不動産流通を活溌化させるためにもっとも有効な手段であると考えた。

2.越前市中心市街地の印象
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「居住区域」
纏まった空地は極めて少ない。接道状況は極めて悪い。狭あい道路の割合が多く、防災面で緊急車両の通行を阻害する可能性が高い。府中3丁目、国府2丁目、桂町、京町などの狭あい道路に囲まれた区域の中に空地が増えてきている。堀川町は区画整理がなされており比較的流通性が高く、中心市街地の中では住宅地として向いているように思える。土地も何とか売れてはいる。錦町、万代町は特定の地主が土地を保有している割合が多いが、それ以外の土地で、ある程度接道状況が良ければ流通性は高いと思われる。駅、役所病院、金融機関、ショッピングセンタ-などが歩いて行ける距離内にあるので高齢者にとっては非常に住みやすい立地となっているが現状は古い空家や利用者のいない貸駐車場などの空地が多くみられる。

京町1丁目、2丁目、3丁目は寺社、蔵、路地が残るゆったりとした雰囲気の残る町並みであるが、周辺の商店街は衰退が著しい。
吾妻町、天王町、住吉町、神明町、若松町は従来から空家が多くみられた地域であるが、今後、加速度的に空家が増えて行くのではないだろうか。この地域には活用できそうな空地は少なく、更に、遺棄され、朽ち果てた空家も見受けられる。防災上の対策が緊急の課題となる地域ではないだろうか。
本多1丁目や国府2丁目の1部では建て替えの需要があり、中心市街地の中ではやや明るい雰囲気はある。

「商業区域」
総社通り商店街、中央広小路商店街、善光寺通り商店街、蓬莱町本町通り商店街等の主要な商店街はシャッターを閉ざした店が増え、衰退している。休日の歩行者はまばらである。最近では店舗から住宅へと改装する傾向も伺える。
営業している店舗の中で日用品や食品(洋菓子や和菓子等の嗜好品は除く。)
を売る店舗はないに等しい。
空店舗内部は傷みが激しく、現状のままで賃貸に出せる建物は少ない。

3.中心市街地における戸建貸家、アパ-ト、マンションの現状について
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貸家については老朽化が進み、入居者の大半は外国籍の人達である。固定資産税程度の賃料収入でよいと考えている家主も多い。
アパ-ト、マンションなどの集合住宅については越前市全体の戸数の約1割程度が中心市街地に点在している。大手ハウスメ-カ-が建設したメゾネット型のアパ-ト以外は大半が老朽化している。大手ハウスメ-カ-が建設したアパ-トはほぼ満室となっているが、それ以外のアパ-ト、マンションは空室が多く、経営状態は悪い。国府、府中等の古いアパ-ト、マンションには外国籍の人達の入居が見受けられる。

ここで一つ駅裏の築30年のアパ-トの経営実態について記してみたい。
このアパ-トは2Kタイプ6戸、1Kタイプ9戸からなる3階建て鉄骨造のアパ-トである。6年前に屋根、外壁等のリフォ-ムを行っている。
2Kタイプの家賃は月当たり42,000円、1Kタイプは32,000円で駐車場1台付きの価格である。今、このアパ-トの入居者の内訳は次のとおりである。

1階は、2Kと1Kが1戸づつ空室となっているが、他の部屋は全て高齢者である。最近では少し認知症の症状が認められる入居者も出てきている。管理業者の方で見回りや声かけなどで対応もしているが、高齢者施設に空きがなく又、家族が受け入れない現状を考えると今少し深刻な状況になっている。
このアパ-トは以前はペット不可であったが、入居者からの強い要望もあり、猫の飼育に関しては一定のル-ルを定めて認めるようになった。
高齢入居者の来歴の内訳に関しては以前から住み続けていて高齢化した人もいるが、それ以外は郊外の住宅団地で独居となったために移転してきた人達である。ここは駅裏に立地しているので、病院、買物、役所、銀行等生活に必要なことは殆ど徒歩で賄える。又、ここでの生活に限界を感じて堀川町のサ-ビス付き高齢者住宅へ移転した人も過去に2名いる。最近は中心市街地の空家や空き部屋に関する高齢者家族からの問い合わせも増えてきている。

さて2階は2K、1Kが1戸づつ空室となっている。入居者の来歴は2Kが若い夫婦であるが、最近ご主人の勤務する工場の経営状態が悪く給料を大幅にカットされたのでオ-ナ-は家賃を下げている。その代り奥方にアパ-トの駐車場や階段等の掃き清掃を月2回程度お願いしている。1Kの方には福島第一原発で働いていたが恐怖心に駆られて着の身着のままで逃げてこられた方で(以前、敦賀の原発で働いた経験があるらしい)、今この地で求職中の方。自動車部品メ-カ-の派遣で働いていたが契約を解除された方(今、アルバイトで生計を経てている)そして越前市の臨時職員の方が生活している。3階は60代単身の女性の方と同じく60代半ばの単身の男性が生活している。女性の方はJRで福井の勤務地まで通勤している。3階のその他の部屋は空室である。ごく最近まで生活保護でうつ病ぎみの若い方もいたが、病気もある程度改善し大阪の方で仕事が見つかったということで出て行った。

このような状況であるから経営状態は極めて厳しい。借入金が少なくなってきたのが唯一の救いである。今から15年ほど前まではこのアパ-トにも仁愛大学の学生や転勤族、新婚で住宅資金を貯める目的で入居された若い夫婦などで満室だった頃もある。また同じ町内の古いアパ-トは、外国人研修生の寮として使われていた。
今、何らかの方法でこれらのアパ-トを再生させなければならないと考えている。これが中心市街地のアパ-ト経営の実態である。

中心市街地の古いアパ-トで特徴的なのは駐車場がない物件が多いということである。昔は駐車場がなくても集合住宅の絶対数が少なかったために入居者の確保が出来たのかもしれないが、今ではそれが致命的な欠陥となる。但し、高齢者用ということであるなら駐車スペ-スに関してはさほど気にする必要はないのかも知れない。
今後、郊外の住宅団地の空洞化は進んで行くと思われる。又、若い人達の持ち家に関する関心が低下していることをを考えると、中心市街地での賃貸アパ-ト、マンション等の需要は相当増えて行くのではないかと思われる。駅裏や駅前に高齢者用のマンションやサ-ビス付き高齢者住宅が整備されれば高齢者にとっては自動車がなくても自立した豊かな老後をおくることができるだろう。

さて、前述した商店街の周辺には若い人向けのアパ-ト、マンションを配置してはどうだろうか。商店街の周辺に若い単身者や若い夫婦向けのアパ-ト、マンションを配置することによって商店街を支えてきたそのバックヤ-ドを蘇生させるのである。但し、駅裏も駅前も商店街周辺にも、アパ-ト、マンションを建てられるだけの空地がないという大きな問題がある。老朽化した建物の解体を進めて行くと同時に地権者の意識改革にも取り組まなければならない。又、できるなら区画整理事業が行えれるのならなおよい。

4.中心市街地の空地、空家に関する所有者の意識及び活用意向調査について
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4人の調査員を選抜して調査を実施した。89件を調査対象とした。区長から依頼のあった物件もあるが、殆どは中心市街地を隈なく歩いて選抜した空家、空地である。実際にデ-タ-ベ-スに掲載できるのは70件程度である。年度末の最後まで1件でも多く調査したいと考えている。中心市街地はそもそも私達不動産業者の営業対象ではなかったので調査に関心を示す会員はごく限られていたが、予想以上の成果が得られたものと思っている。
調査方法としては基本的に法務局で所有者を調べ、本人と連絡を取り実際にお会いして聞き取り調査を行った。登記がない場合は区長さんやご近所の人達から所有者を探索した。県外在住者については調査資料を送り、返送して頂いた。今調査も殆ど終わりを迎えようとしているので、ここに調査内容を明らかにしたいと考えている。

私達が実際にお会いした所有者の多くが後期高齢のお年寄りでした。当初想定した以上に高齢化が進んでいるという現実に直面して言葉もなかったというのが調査員全員の実感です。80歳から92歳まで、たまには70歳代の方もいたが総じて後期高齢者である。調査の対象とした物件の多くが廃墟と化した建物であったこともあるのかもしれないが、中心市街地の空家の殆どが賃貸に適さない物件であることを考えれば調査対象外の建物所有者もほぼ同様の年代になるのではないかと思われる。高齢化による所有意識の低下により廃墟と化したとも考えられるし、当然、修繕費、解体費が出てこないという問題もある。

実際にお会いしてお話をお伺いすると、年金から固定資産税を支払わなければならないので生活が苦しいと訴える人や、子供たちにこれらの土地建物を残したくないので市の方で引き取って貰いたいと言う人もいた。借手がいれば賃料収入を得ることができるので、借手を探して欲しいという方もいましたが、実際は貸家として市場に出せる物件は余りないと思われます。仮に借手がいたとしてもおそらく正常な契約内容とはならないと思われます。従って、これらの物件は解体されるのが一番望ましいので、解体に関する意欲があるかないかの意思確認が中心となりました。

土地と建物の所有者が異なる場合には比較的解体が進んでいるように見受けられます。中心市街地で空地が増えているのはこのような場合ではないでしょうか。但し、解体費が出せないと言う人が多いのも事実である。
又、幸町や蓬莱町、京町などに見受けられる鉄筋コンクリ-トで地下室のある無人のビルなどは解体して更地に戻し地権者に土地を明け渡すのに膨大な費用が必要となるので、なかなか解体は進んで行かないのではないだろうか。利益が出ている企業が保有している場合にはここでの赤字で利益を圧宿している場合もある。又、借地借家法改正前の借地権はそれなりの価値があるので建物を残しているという事業者もいた。

土地と建物の所有権が同一人に帰属する場合には多少問題があるように思えます。建物解体後の固定資産税が更地評価となるからです。そのような理由を述べる人もおりました。しかし意欲低下によってそのまま放置している人が多いのはこの場合も同じです。中心市街地の定住化を促進するためには使える単位の土地を造るところから始めなければなりません。そのためにはまず建物の解体を進め空地を増やさなければなりません。そのうえ大中規模の地主の意識改革に取り組む必要があります。土地は私有財産ではありますが公共財としての性質も併せ持っております。アパ-トやマンションの建設用地として300坪程度の土地を増やす必要があります。建物解体に関する助成金制度を創設する必要があります。

5.固定資産税及び都市計画税について
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中心市街地の固定資産税及び都市計画税の評価を下げてはなりません。税負担が少なくなれば、売買や賃貸などの活用に関する意欲が低下し、そのまま保有し続けることになるからです。逆に活用がなされている不動産の保有税を下げる必要があります。そうすれば土地活用に向けた市民の意欲向上に繋がると考えます。

6.中心市街地の定住化促進のために最初に行うべきこと。
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少し話は逸れますが、私達が所有者や関係者に聞き取りを行っているときに、ある種のためらいと躊躇を感じることがあったのでその原因を考えてみました。
私達はこの越前市の中心市街地の定住化を促進するための前提となる調査を行なっているのですが、そのための越前市中心市街地の定住化に向けられた青写真が全くないということに気がつきました。この越前市の中心市街地の定住化を促進するために、この街をどのようにしたいかというグランドデザインがないのである。もしかしたらあるのかもしれないが、少なくとも私達には示されていない。およそ何らかの開発を行うためには詳細な開発計画と青写真を示しながら地権者その他の関係者と交渉を進めて行くものであるが、今回の場合はその柱となるべきものがなかった。それがあればもう少しインパクトのある調査ができたのではないでしょうか。
越前市においては1日も早く中心市街地の定住化促進に向けられたまちづくりのグランドデザインを決めて頂きたいものであります。
中心市街地の各町内会ごとに住民を集めて懇話会を開催するのも良いでしょうし、何らかの方法で住民のまちづくりに向けた意識の向上に努めることは大事なことです。高齢化が進む中心市街地の住民を相手に10年、20年先のまちづくりを語ってその効果を期待できるかどうか疑問ではありますが、何もしないよりはましです。

市庁舎の建て替えや中央公園の整備などは自己所有地で行うことです。資金の目途さえ立てばできますが、中心市街地の定住化促進に向けられた事業はそう簡単ではない。大変な困難が伴う事業である。行政も民間も相当柔軟に、又粘り強く長期間に亘るたゆまぬ努力が求められます。大企業の資本に頼らなければならないこともあるでしょうが、躊躇してはなりません。残された時間は限りなく少ない。行政職員も3年や4年で配置換えを行うようでは旨く行かない。更に職員に短期間での成果を求めてもいけない。長期間に亘って粘り強くこの事業に取り組める職員を養成して頂きたい。

7.中心市街地の商店街の空店舗について
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中心市街地の空店舗についても調査を行った。但し、数量は少ない。
ここでも所有者の高齢化とそのことによる意欲低下が認められたが、空家程ではない。賃貸の意欲は残されている。建物内部も見せて頂いたが、やはりそのまま賃貸に出せる物件はない。前借主との間の原状回復が出来ていない物件や、稼働しない古い空調設備や朽ち果てた床・壁が目立つ。賃貸の意思のある所有者に対しては修理費用の補助をしてはどうだろうか。きれいな物件に案内すれば契約に至る確率が高くなる。又、契約にはかならず専門家を介入させるべきである。入居審査としっかりした近代的な契約が締結できればおそらく契約終了後の原状回復で問題が起きる確率は低下するだろう。
入居後の借主に対する家賃補助は不要です。それよりも空店舗内部の改装費に補助金を支出すべきである。

8.中心市街地の防災、防犯等
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狭あい道路に囲まれた区画のなかで朽ち果てて行く空家、増える高齢者、住宅火災の死者数は平成15年に1,000人を超え、その後5年連続して1,000人を上回っている。背景にあるのは急速な高齢化の進展で、平成19年の死者の59.6%が65歳以上の高齢者である。
高齢者が犠牲になった火災には時間帯や火事の原因に大きな特徴がある。まず時間帯だが、午後10時から翌朝の6時までに亡くなった人が多い。寝ている間に火災が起きて延焼し、逃げ遅れて亡くなるケ-スが目立つ。又、何に火が着いたかをみると、最も多いのが寝具次が衣類、3番目が紙屑など屑類となる。

私達の業界でも最近は高齢者からの住宅の売却依頼が増えており、その際高齢者の世帯の生活実態をみることがあるが、旧式の石油スト-ブや電気スト-ブを使っていたり、手の届くところに雑然といろんなものが置かれていたりといった、危険な状態が放置されていることが多くなっている。
このような地域でどのようにして高齢者を守るかということを考えた場合に、狭あい道路に囲まれた地域の空地を市が買い上げて、一時的な避難場所を設ける必要があるのではないだろうか。火災だけではなく、地震の最にも地域の人達の一時的な逃げ場所になる。又、消防車や救急車などの緊急車両がその避難場所に到達できるように可能な限り道路を拡張出来ないだろうか。地域によってはできるところもあるのではないか。
更に防犯面でも、空家に第三者が入り込むことなどがないように警戒しなければなりません。

9.郊外での建築規制
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本来なら用途地域の全体的な見直しが必要と思いますが、現実的にはなかなか難しいと思います。そこで条例で一定の規制を加えることを検討してみてはどうでしょうか。特に準工業地域においてアパ-ト、マンション等共同住宅の建築を制限して頂きたいと思います。又、農地を転用して共同住宅を建てるということも規制の対象とできないかどうかを検討して頂きたい。
本来なら中心市街地以外での共同住宅の建設はできないという規制が最も理想的ではないかと考えるが、憲法上の問題もあるのでそこまでは言えませんが、地方自治体でできる可能なかぎりの制限を検討して頂きたいと思います。但し中心市街地での解体を進めて空地を増やす努力も同時に必要です。中心市街地における民間共同住宅の越前市全体に占める割合は極めて低く、又その多くが老朽化している現状を考えると、中心市街地に若年者層・高齢者用のアパ-トあるいはマンションを集中させる必要がありと考えます。

10.郊外の住宅団地から中心市街地へ
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今、郊外の古い住宅団地に住む高齢者からの武生駅周辺のアパ-ト、マンション、貸家の問い合わせが少しづつ増えてきている。人口減少社会においては自然のなりわいとして人々は一定の場所に集まろうとする習性が本来あるので、この流れを加速させて行かなければなりません。ここで求められるのはこれから増えて行く郊外の空地をどのように活用するかという提案です。

郊外の空地に関する一定の処分方法が見いだせるのならおそらく加速度的に中心市街地への移動が増えて行くに違いないと考えます。最近では郊外の空地を利用して露天の太陽光発電事業に取り組む事業者も県内で少しづつ増てきております。郊外での土地活用の方向性を示すものとして考えて行きたいと思います。

11.最後に
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中心市街地の定住化促進事業は官民あげての泥臭く粘り強い長期に亘る努力が求められる事業です。このことを忘れてはなりません。
この1年間私達の活動を理解し、ご協力頂きました会員の皆様、越前市都市計画課の皆様、タケフ都市開発株式会社の皆様、タウンマネ-ジャ-の山本様、又、何よりもこの調査にご協力頂きました中心市街地の被調査者の皆様、区長様やご近所の皆様に感謝の意を表したいと思います。

平成26年3月17日

(一社)越前市不動産業協会
調査員
山 口  誠 一
渡 司  正 年
菅 原  秀 雄
村 上    葵